Jaunās kadastrālās vērtības: VZD atzīst problēmas, panākta konceptuāla vienošanās par nepieciešamām izmaiņām

Artūrs Žuromskis*
31.07.2020.
Komentāri (0)

Iesaki rakstu:

Diskusijas laikā no nozares speciālistu puses tika paustas nopietnas bažas par iespējamām negatīvām sekām šībrīža un iecerētajai nekustamā īpašuma nodokļu politikai pie VZD aprēķinātajām projektētājām kadastrālajām vērtībām 2022. gadā, bet ņemot vērā diskusijas sākumā izskanējušo Tieslietu ministrijas uzaicinājumu LĪVA un LANĪDA pārstāvjiem uz kopīgu diskusiju par nekustamā īpašuma nodokļu politiku, vairāk uzmanības tika veltīts kadastrālās vērtēšanas problemātikai un iespējamiem risinājumiem.

Būtiskākie diskusijas rezultāti ir šādi:

1. Valsts zemes dienests apstiprina, ka pretēji publiski izskanējušajam Valsts zemes dienests nenosaka īpašumu tirgus vērtību un noteiktā kadastrālā vērtība nav tas pats, kas konkrētā īpašuma tirgus vērtība, jo ar masveida vērtēšanas paņēmieniem nevar sasniegt tādu rezultātu (precizitāti – aut.piezīme), kādu var sasniegt ar individuālu īpašumu sertificētu novērtēšanu. VZD atzīst, ka ir jāmaina retorika un sabiedrības uzmanība jāvērš uz to, ka masveidā noteiktā vērtība nav tirgus vērtība, tā ir ar pilnīgi citu precizitāti, citu atbilstību (VZD nevar noteikt precīzu vērtību katram objektam);

2. Valsts zemes dienests atzīst, ka atsevišķām objektu kategorijām (piemēram, zemei zem infrastruktūras objektiem) kadastrālās vērtības nav balstītas uz tirgus darījumiem, bet gan uz pieņēmumiem par to kadastrālās vērtības bāzi;

3. Valsts zemes dienests atzīst, ka atsevišķām objektu kategorijām (piemēram, komercobjektiem (birojiem, tirdzniecības un noliktavas ēkām – aut.piezīme), lieliem dzīvokļiem jaunajos projektos, privātmājām virs 250 kv.m., ražošanas objektiem, tukšām ēkām, celtniecības procesā esošiem objektiem un citiem objektiem Rīgā) projektētā kadastrālā aprēķināta pārāk augsta.

4. Valsts zemes dienests atzīst, ka šībrīža kadastrālās metodikas un noteikto kadastrālo vērtību pamatā ir vairākas būtiskas problēmas:

4.1. analīzē izmantotās un pieejamās informācijas apjoms (informācijas trūkums);

4.2. atteikšanās no 85% „drošības spilvena” jeb prasības, ka kadastrālās vērtības jānosaka 85% apmērā no vidējā tirgus līmeņa, kā tas ir bijis iepriekšējos kadastrālās vērtēšanas noteikumos. Problēma radusies, jo normatīvajos aktos pēkšņi tika noteikts, ka pieļaujama kadastrālās vērtības atbilstība robežās no 90-110%.

Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija atkārtoti norādīja, ka šībrīža kadastrālās vērtības aprēķina metodikas pamatā nav ņemta vērā Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes (kuras sastāvā ietilpst arī LĪVA) izstrādātā un ar 03.10.2012. MK rīkojumu Nr. 462 apstiprinātā Kadastrālās vērtēšanas sistēmas pilnveidošanas un kadastra datu aktualitātes nodrošināšanas koncepcija[1] (turpmāk – Koncepcija), kas paredzēja:

pāreju uz vienotu nekustamā īpašuma novērtēšanu (pretstatā šībrīža situācijai, kad kadastrālā vērtēšana apbūves nekustamajiem īpašumiem tiek veikta atsevišķi zemei un atsevišķi būvei);

nodrošināt pilnvērtīgu nekustamā īpašuma tirgus darījumu informāciju (t.sk. noma) un izmantot katrai īpašumu grupai piemērotāko vērtēšanas metodi;

noteikt kadastrālo vērtību atbilstību zemākajam tirgus līmenim – kadastrālās vērtības jānosaka 85 % apmērā no vidējā tirgus līmeņa. nav ievēroti koncepcijas pamatprincipi.

LĪVA pārstāvji norādīja arī uz to, ka, virzot tālāk neatbilstošas kadastrālās vērtības (Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam" – aut.piezīme) un tādējādi veicinot pārāk strauju nekustamā īpašuma nodokļu nastas pieaugumu:

nav izslēgtas tiesvedības pret Latvijas valsti, balstoties uz nepamatotu kadastrālo vērtību un uz tās pamata aprēķinātiem nodokļiem un nodevām;

būtu jāpārskata komercobjektu kredītu ķīlu vērtības, kas ir noteiktas ar ieņēmumu pieeju (prognozējot nākotnes naudas plūsmu, kas ietver arī nekustamā īpašuma nodokļa izdevumus – aut.piezīme), un bankas būtu spiestas pārskatīt attiecīgo kredītu nosacījumus, vai arī sliktākajā gadījumā - vērtētāji būtu spiesti atsaukt vēsturiski sagatavotos vērtējumus.

LĪVA diskusijas laikā piedāvāja sekojošu rīcības plānu:

„iesaldēt” šībrīža kadastrālās vērtības;

veikt izmaiņas normatīvajos aktos, lai atjaunotu 85% „drošības spilvenu” jeb prasību, ka kadastrālās vērtības jānosaka 85% apmērā no vidējā tirgus līmeņa;

ievērojot augstākminētās Koncepcijas pamatprincipus sākt jaunas kadastrālās vērtēšanas metodikas izstrādi un veikt jaunus kadastrālās vērtības bāzes aprēķinus.

Tika saņemts VZD pilnīgs atbalsts 85% „drošības spilvena” atkārtotai ieviešanai un panākta vienošanās par kopīgu vēršanos pie Tieslietu ministrijas, lai atjaunotu un stiprinātu Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes darbību, tādējādi nodrošinot efektīvāku sadarbību nepieciešamo izmaiņu kadastrālās novērtēšanas metodikas izstrādē saskaņā ar augstākminēto Koncepciju un aprēķinu rezultātu aprobācijā no nozares speciālistiem.

LĪVA ir apņēmusies sniegt arī konkrētus priekšlikumus konstatēto nepilnību un kļūdu novēršanai šībrīža kadastrālajā novērtēšanā. Vairāki priekšlikumi jau ir izskanējuši un tika apspriesti diskusijas gaitā. Kā svarīgāko būtu jāmin ienākumu pieejas pielietošana komercobjektu kadastrālās vērtības aprēķinā, balstoties uz publiski pieejamo informāciju par tirgus nomas maksām, kā arī saņemot papildu informāciju gan no tirgus dalībniekiem, gan īpašniekiem.

LĪVA vārdā es gribētu pateikties par sen iekavētu diskusiju starp VZD un nozares speciālistiem un paust piesardzīgu optimismu un cerību par to, ka Ministru kabineta noteikumu projekts "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam" netiks virzīts tālāk, un kadastrālās vērtēšanas sistēmā tiks veikts sen nepieciešamais kapitālais remonts.

[1] https://likumi.lv/doc.php?id=251895

Seko mums