Sākums Kas mēs esam Kontakti Jūsu ieteikumi un jautājumi Reklāma Mobilā

Iesaki rakstu: Twitter Facebook Draugiem.lv

Valsts zemes dienests (VZD) pēc iepazīšanās ar sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja A. Žuromska rakstu vēlas vērst sabiedrības uzmanību uz vairākām būtiskām neprecizitātēm, kas maldina sabiedrību par to, cik pamatoti VZD ir aprēķinājis projektētās kadastrālās vērtības atbilstoši valdības apstiprinātajai metodikai.

Sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja piedāvātā pieeja – pēc nejaušības principa selektīvi izvēlēties jebkuru notikušo darījumu, neizvērtējot to pēc būtības, un salīdzināt to ar kadastrālo vērtību – nozīmē maldīgu pieņēmumu, ka šī darījuma cena ir nekustamā īpašuma tirgus vērtība. Šāds pieņēmums un rakstā minēto piemēru tabulās iekrāsotās procentuālās atšķirības rada kļūdainu iespaidu, ka kadastrālās vērtības ir absolūti neadekvātas.

Ir ļoti apšaubāmi, vai sertificēts vērtētājs, taisnīgi novērtējot nekustamo īpašumu, izmantotu visus šos darījumus attiecīgo grupu objektu vērtējumiem, neapskatot tos kopā ar citiem darījumiem (vismaz 3 salīdzināmiem darījumiem), un bez konkrēto darījumu pārbaudes. Vienlaikus sertificētā vērtētāja piesauktais "nejaušības princips" rada aizdomas, vai tiešām darījumi ir atlasīti pēc nejaušības principa, jo, piemēram, neviens no uzskaitītajiem piemēriem nav darījums ar domājamām daļām, kas Nekustamā īpašuma tirgus informācijas sistēmā procentuāli veido lielu daļu no darījumiem.

Par izvēlēto laika periodu

Maldinošs ir raksta autora izvēlētais notikušo darījumu laika periods (izvēlēti darījumi no 2019. gada 1. jūlija līdz 2020. gada 30. jūnijam). Aprēķinot kadastrālo vērtību bāzi, VZD izmanto pilnībā citu laika periodu – no 2017. gada 1. janvāra līdz 2019. gada 1. jūlijam. Līdz ar to neviens no šiem darījumiem nav izmantots, sagatavojot jauno kadastrālo vērtību bāzi, kas izstrādāta atbilstoši situācijai nekustamo īpašumu tirgū uz 2019. gada 1. jūliju.

Pārbaudot publikācijā minētos darījumus, tika konstatēts, ka daudzi no šiem darījumiem arī tad, ja tie būtu notikuši līdz 2019. gada 1. jūlijam, bez papildu analīzes netiktu izmantoti jaunās vērtību bāzes izstrādē. Piemēram, attiecībā uz lauku zemi tikai puse no publicētās datu kopas, ir zemes vienības ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi. Ja lauku zemi pārdot kopā ar mežaudzi, tad darījuma summā iekļauj arī mežaudzes vērtību, bet, aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemta vērā tikai meža zemes vērtība.

Par lauksaimniecības zemēm

Savukārt, ja raksta piemērā minētā zemes vienība ir pirkta apbūvei (piemēram, atrodas apbūves teritorijā ar platību 3000 m2) un uz to norāda arī atšķirīgā cena, tad, neskatoties uz to, ka zemes lietošanas mērķis ir lauksaimniecība, šādus darījumus VZD neizmanto lauksaimniecībā izmantojamo zemes vērtību bāzes izstrādei.

Veicot nekustamā īpašuma kadastrālo novērtēšanu, darījumi ir jāskatās kompleksi kopā ar citiem darījumiem, jo viens atsevišķs darījums neapliecina zemes vērtību plašākā teritorijā. Piemēram, raksta autora Vānes pagastā uzrādītajā darījumā 1 ha vērtība ir ~3 000 EUR, bet Nekustamā īpašuma tirgus informācijas sistēmā iespējams pārliecināties, ka 15 citu darījumu cena ar šādas kvalitātes zemi Vānes pagastā ir ~4 400 EUR/ha.

Papildus būtu jāpārliecinās, vai zemes kvalitāte konkrētajā darījumā atbilst reālai situācijai dabā, kas arī var būt par pamatu zemākai cenai, salīdzinot ar pārējiem darījumiem. Par Kadastrā reģistrēto datu atbilstību faktiskajai situācijai dabā nekustamā īpašuma īpašnieks var pārliecināties, izmantojot e-pakalpojumu "Mani dati kadastrā", kas pieejams datu publicēšanas portālā www.kadastrs.lv sadaļā "Elektroniskie pakalpojumi".

Par darījumiem ar dzīvokļiem

Analizējot piemērus ar dzīvokļu darījumiem, nekustamā īpašuma vērtētāja rakstā ir uzkrītoši, ka, piemēram, Daugavpilī dzīvokļu darījuma cenas lielākajā daļā no piemēriem (seši no desmit darījumiem) ir būtiski zemākas nekā kadastrālās vērtības. Matemātiski vislielākā procentu atšķirība (90%) sanāk darījumam ar dzīvokli, kura kadastrālā vērtība ir 7 900 EUR, bet darījuma cena 4 200 EUR.

Rodas iespaids, ka kadastrālā vērtība ir nesamērīgi augsta, taču vienlaikus raksta autors min šajā pašā mājā citu darījumu ar identisku dzīvokli, kuram darījuma cena ir 7 000 EUR – tātad dzīvokļi ar līdzīgām cenām. Jāsaprot, ka mazam skaitlim tā vērtības izmaiņas procentos ir lielākas nekā lielam skaitlim, tāpēc izskatās iespaidīgākas.

Analizējot, kāpēc rakstā minētajos piemēros dzīvokļiem Liepājā un Jelgavā projektētās kadastrālās vērtības ir zemākas nekā darījuma cenas, konstatējām, ka dažos gadījumos piemēros minētie dzīvokļi atrodas atjaunotās (renovētas) ēkās, bet Kadastrā dati nav aktualizēti. Par to iespējams pārliecināties, salīdzinot Kadastrā reģistrētos datus un situāciju dabā. Lai kadastrālās vērtības būtu atbilstošas nekustamā īpašuma tirgus situācijai, ir ļoti svarīgi, lai Kadastrā reģistrētie dati atbilstu objekta stāvoklim dabā.

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādē VZD neizmanto tādus darījumus, kas notikuši starp savstarpēji saistītām personām, piemēram, privātpersona vienlaikus ir attiecīgā uzņēmuma īpašnieks un tas pārdod pats sev objektu kā privātpersonai – tāds darījums bija iekļauts raksta autora piemērā, un tas atspoguļojas neraksturīgās cenās salīdzinājumā ar pārējiem līdzīgiem objektiem.

Masveidā nosakot savrupmāju kadastrālo vērtību, tiek ņemta vērā ēkas atrašanās vieta, ēkas vecums (būvniecības periods) un nolietojums, ārsienu materiāls, labiekārtojums (elektroapgāde, ūdens, kanalizācija, apkures veids), ārtelpu un palīgtelpu platība. Taču netiek izvērtētas interjera un eksterjera detaļas, kas var būtiski ietekmēt katra konkrēta darījuma tirgus cenu. Līdz ar to savrupmāju darījumu cenu un noteikto kadastrālo vērtību attiecību atšķirības ir lielākas nekā, piemēram, sērijveida dzīvokļiem.

Par darījumiem ar komercobjektiem un ražošanas objektiem

Par komercobjektiem un ražošanas objektiem – VZD noteikti izvērtē, vai darījuma summa ir attiecināma tikai uz nekustamo īpašumu vai uz papildu biznesu, mantu un iekārtām. Piemēram, sertificētā vērtētāja izvēlētie "10 nejauši izvēlēti darījumi ar biroju ēkām ar zemi Rīgā" darījumi Kr. Valdemāra ielā un Kaļķu ielā. Abi miljonus vērtie objekti ir pārdoti kopā ar visiem nomas līgumiem, tāpēc visa darījumu cena nav attiecināma uz nekustamā īpašuma vērtību.

Tāpat VZD pārliecinās, vai objekts raksturo attiecīgo nekustamā īpašuma grupu. Piemēram, biroju telpu atlasē "10 nejauši izvēlētie darījumi ar biroju telpām Rīgā" raksta autors iekļāvis objektu ar "ekskluzīvu" darījuma cenu - 390 EUR. Faktiski, tas ir darījums ar 10 m2 lielu telpu grupu privātmājā.

Vienlaikus ir jāatzīst, ka masveida kadastrālā vērtēšanā novērtējumu tuvu nekustamā īpašuma tirgum nevar sasniegt sarežģītu un netipisku objektu gadījumos, kuru vērtību ietekmē tādi faktori, kurus masveida vērtēšanā nevar reģistrēt un attiecīgi izvērtēt. Piemēram, zemes, ēku un telpu grupu konfigurācija, dabiskais izgaismojums, piekļuve (iela / iekšpagalms), īpašs novietojums u.tml.

Tāpat jāvērš uzmanība, ka masveida vērtēšanā katra viena darījuma objekta cena nevar absolūti sakrist ar kadastrālo vērtību, jo kadastrālo vērtību aprēķinā tiek ņemti vērā tikai galvenie vērtību ietekmējošie faktori. Masveida vērtēšana nevar pretendēt uz precīzu katra atsevišķa nekustamā īpašuma novērtēšanu, bet nodrošina kadastrālo vērtību atbilstību tirgus cenu līmenim attiecīgajai nekustamā īpašuma grupai konkrētajā teritorijā.

Būtiskākais par kadastrālo vērtēšanu

Masveida kadastrālā vērtēšana ir balstīta uz Kadastrā pieejamajiem datiem un ir atkarīga no to aktualitātes. Masveida kadastrālas vērtēšanas aprēķina modeļus var uzbūvēt, tikai ievērojot pieejamos datus, līdz ar to nevar sagaidīt, ka vērtības pilnīgi visos gadījumos sakritīs ar nekustamā īpašuma tirgus vērtībām. Vienlaikus masveida kadastrālajai vērtēšanai jānodrošina, ka lielākā daļa objektu ir novērtēta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgum.

Kadastrālo vērtību bāzes atbilstības pārbaudē tika izmantota informācija par vairāk nekā 50 000 darījumu, kas notikuši laika periodā no 2017. gada līdz 2019. gada vidum. Datu kopas atbilstības analizē dažādos griezumos gan pa nekustamā īpašuma grupām, gan teritoriāli – līdz pat vērtību zonas līmenim. Informācija par darījumiem, ja to skaits ir vismaz 20 darījumu, ir pieejams tīmekļa vietnē www.kadastralavertiba.lv sadaļā "Kadastrālo vērtību bāze 2022.–2025. gadam".

Ar izmantoto darījumu kartēm (zemes, zemes ar ēkām, dzīvokļi) bez maksas var iepazīties datu publicēšanas un e-pakalpojumu portālā www.kadastrs.lv sadaļā "Elektroniskie pakalpojumi" izvēloties pakalpojumu "Tematiskās kartes".

Masveida kadastrālā vērtēšana ir nekustamo īpašumu periodiska novērtēšana pēc vienotiem principiem, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju (nomas maksas, tirgus cenas, būvizmaksas) par vismaz diviem pēdējiem gadiem un izvērtējot oficiāli reģistrētos vērtību ietekmējošos rādītājus.

Kadastrālās vērtības tiek aprēķinātas pēc starptautiski atzītiem, vienotiem un valdības apstiprinātiem kritērijiem visā valstī, ņemot vērā īpašuma atrašanās vietu, reģistrētos datus par īpašuma kvalitatīvo stāvokli, izmantošanas veidu, platību, apgrūtinājumus un citus kritērijus. Kadastrālās vērtības aprēķināšanas modeļi jeb formulas ir veidotas, lai katra īpašuma kadastrālā vērtība maksimāli tuvinātos tā tirgus vērtībai, nevērtējot katru īpašumu individuāli.

Jānošķir un jāsaprot, ka viena atsevišķa darījuma cena nenozīmē, ka tā ir nekustamā īpašuma tirgus vērtība. Viena atsevišķa darījuma cenu var ietekmēt dažādi blakus apstākļi, kas nav saistīti ar pašu pārdodamo objektu, bet, piemēram, ar darījuma dalībniekiem vai darījuma apstākļiem.

VZD aicina nemulsināt sabiedrību ar atsevišķiem nejaušiem darījumiem, jo šādā veidā īpašuma vērtību nenosaka profesionāls sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs.

* VZD Nekustamā īpašuma departamenta Vērtību bāzes daļas vecākais eksperts

Seko mums

Iesūti ziņu
Mēs domājam, ka...

21

Kremlis nepamet cerību izmantot “tautiešus”: tiek plānots ar "tautiešu karti" virtuāli apvienot "krievu pasauli"

FotoŠā gada maijā kļuva zināms, ka Krievija veido “tautiešu elektronisko karti”, lai tādējādi censtos padarīt Krievijas “ārvalstīs dzīvojošo tautiešu” statusu par puslīdz juridisku kategoriju. Kara studiju institūta (Institute for the Study of War) vērtējumā šādas aktivitātes mērķis ir attaisnot Krievijas turpmāku agresiju, to uzdodot par ārvalstīs dzīvojošo tautiešu tiesību aizstāvības centieniem.
Lasīt visu...

12

Aicinājums Saeimai un Ministru kabinetam, īpaši "Jaunās vienotības" politiķiem atteikties no saviem valsts valodas politikas sagraušanas plāniem

Foto2024. gada 10. jūlijā Ministru kabineta tīmekļa vietnē ievietots tiesību akta projekts, kas paredz reorganizēt Latviešu valodas aģentūru, samazinot tās pārvaldes uzdevumus un lielāko daļu tās funkciju nododot citai valsts pārvaldes iestādei[1]. Uzskatām to par tuvredzību gan no zinātniskā, gan politiskā skatpunkta.
Lasīt visu...

21

Visi metas glābt grimstošo Citskovski, bet tas nesaprot pamesto glābšanas riņķi un kož rokā, kura viņu velk ārā no ūdens

FotoValdība un augstākā ierēdniecība kopīgiem spēkiem bija izdomājušas veidu, kādā paglābt no kriminālatbildības Valsts kancelejas direktoru Jāni Citskovski, taču tas no pamestā glābšanas riņķa ir atteicies, palīdzīgās rokas padošanu "juridiskajā jūrā" grimstošajam slīcējam nodēvējot par "pazemojošu".
Lasīt visu...

21

Latvijā vēl aizvien attiecībā pret citādi domājošiem tiek pielietotas represijas

FotoAivars Lembergs no Latvijas Centrālās vēlēšanu komisijas (turpmāk - CVK) ir saņēmis atvainošanās vēstuli.
Lasīt visu...

18

Diemžēl man, laimīgajam budžeta iestādes darbiniekam, atvaļinājumā jau atkal nākas izrādīties šajos nicināmajos sociālajos tīklos

FotoManu sociālo tīklu joslu vakar aizpildīja briesmīgi kadri no sabombardētās Ukrainas slimnīcas. Es arī tādus pavairoju. Kādreizējā kolēģe, režisore un producente Žaklīna Cinovska savā "Facebook" laika joslā zem sirdi plosošajām fotogrāfijām bija ierakstījusi tikai vienu teikumu: "Kur ir Dievs?"
Lasīt visu...

18

Arī Latvija ir atbildīga par krievijas raķešu triecienu

Foto2024. gada 8. jūlijā kārtējā necilvēcīgā krievijas raķešu trieciena rezultātā cieta Okhmatdyt bērnu slimnīca Kijivā – viena no svarīgākajām ne tikai Ukrainā, bet arī visā Eiropā. Tas ir kārtējais krievu okupantu kara noziegums pret ukraiņu tautu. Zem gruvešiem joprojām aprakti daudzi ārsti, māsiņas, sanitāri un mazie pacienti.
Lasīt visu...

21

Vai patiesi tiks likvidēts arī Valsts valodas centrs?

Foto“Man jau pērnajā rudenī lika saprast, ka turpinājuma nebūs,” teic Valsts valodas centra direktors Māris Baltiņš, komentēdams savu atlaišanu no darba, kas notiks šā gada 29. septembrī. To “lika saprast” Tieslietu ministrija.
Lasīt visu...

21

Atklāta vēstule māksliniekam Agrim Liepiņam

FotoGodājamais Liepiņa kungs! Domāju, ka ne tikai man, bet arī daudziem gan mūsu novadā, gan citur Latvijā, ziņa, ka plānojat nojaukt Jūsu izloloto Uldevena senlatviešu pili Lielvārdē, bija nepatīkams pārsteigums.
Lasīt visu...

3

Ievērtējiet – tagad es esmu viedās administrācijas ministre un nekad neesmu dzīvojusi tik labi kā tagad!

FotoLatvijas daba ir mūsu bagātība, kas cauri gadsimtiem veidojusi mūs par zemi, kurā dzīvojam šodien. Mūsu senči, prasmīgi izmantojot dabas resursus, ir uzkrājuši kapitālu un radījuši pievienoto vērtību, būvējot Latviju par labklājības valsti. Kaut arī mums daudz vēl ir ko darīt cilvēku dzīves līmeņa celšanā, jāatzīst, ka nekad neesam dzīvojuši tik labi kā tagad.
Lasīt visu...

Lursoft
Iepriekšējie komentāri un viedokļi Foto

Golubeva – tautas bojāejas vētrasputns

Varas bļodlaižas medijos izvilkuši no politiskās mēslaines latviskoto krievu lesbieti Mariju Golubevu. Bābiešu mīlestības priesteriene savulaik pabijusi iekšlietu ministra tronī. Tolaik...

Foto

Rezultātu nav tāpēc, ka nav mērķu un atbildīgo, – vai tas dzelzceļš, mangāns, tiesas vai ugunsgrēki...

Ziņa, ka mangāna rūdai uz Latvijas dzelzceļiem ir pienākušas beigas,...

Foto

Kas tas par ekonomiski pamatotu projektu, kura dēļ jālien parādos un jāceļ nodokļi?

Vai satiksmes ministrs ir izvērtējis un iesniedzis visas alternatīvas Rail Baltica sakarā? Manuprāt,...

Foto

Vasaļa psiholoģiskā projekcija

Cilvēkiem, reizēm veselām ļaužu grupām, ir grūti pieņemt pašcieņu traumējošus faktus. Tad ieslēdzas psiholoģiskā aizsardzība. Viens no mehānismiem ir psiholoģiskā projekcija, kad savas negatīvās...

Foto

Džordža Orvela stāsts par „Jauno Vienotību”

Orvela domas attiecas arī uz mūsdienu korumpēto partiju „Jaunā Vienotība”, kas ilgstoši vada valdību. Tāpat kā "Dzīvnieku fermā”, kur sākotnējie...

Foto

Kurš šitiem mērkaķiem iedeva granātu?

Ar Rail Baltica sarunas turpinās pa riņķi. Faktiski politiķi mēģina kaut kur nogrūst atbildību, kaut atbildīgo loks jau turpat ir - viņi paši....

Foto

Izlaupīts ražošanas uzņēmums. Seši gadi pēc uzbrukuma

2024.gada 19.jūlījā iestāsies melnā jubileja. Seši gadi pēc ekonomiskā un reideriskā uzbrukuma ražošanas uzņēmumam Ventspils ielā 63 b, Rīga....

Foto

Lūgums izvērtēt iespējamu nodokļu maksātāju līdzekļu izšķērdēšanu Jēkabpils novada attīstības pārvaldē

Lūgums izvērtēt iespējamu nodokļu maksātāju līdzekļu izšķērdēšanu Jēkabpils novada attīstības pārvaldē: domes izveidots birojs, iepirkumu...

Foto

„Rail Baltica” projekts - deputātus sāk pārņemt panika

Rail Baltica projekts - deputātus sāk pārņemt panika. Tā varētu raksturot Saeimas Publisko izdevumu un revīzijas komisijas trešdienas sēdes...

Foto

Kā tikt galā ar „Rail Baltica” projekta septiņkārtīgo sadārdzinājumu un naudas trūkumu?

Ģeniāla doma - sadārdzināt vēl vairāk. „Rail Baltica” gadījumā tas nozīmē aizņemties naudu uz...

Foto

Likumprojekta nepārprotamības aritmētika

Saeimas Juridiskās komisijas priekšsēdētājs aicina parlamentāriešus ātrāk izskatīt trešajā lasījumā grozījumus Civilprocesa likuma 594.pantā, jau tagad, 20. jūnijā, pirms Jāņiem....

Foto

Lai nodrošinātu igauņiem vilcienu uz Eiropu, latviešiem pamatīgi jāceļ nodokļi?

Pēc gadiem divdesmit igauņi, baudot poļu alu, pa vilciena logiem vēros jostas savilkušos latviešus sērīgi raugāmies...

Foto

"Rail Baltica" projekts kā aklās zarnas izgriešana caur papēdi

“Pašlaik nav kārtīga saimnieka “Rail Baltica” īstenošanai”, “Valdība nav iestāde, kas apmaksā rēķinus”, “Premjere Siliņa parāda nostāju...

Foto

Vairums mikroģeneratoru īpašnieku būs spiesti pāriet uz dinamiskās enerģijas uzglabāšanas sistēmām

Apritējis vairāk nekā mēnesis, kopš ieviesta jaunā elektroenerģijas neto norēķinu sistēma un mājsaimniecībās uzstādīto mikroģeneratoru...

Foto

Vai bēdīgi slavenais Raimonds Lejnieks – Puķe mēģina apkrāpt tautu?

Ja pēdējos gados mēs esam uzmanīgi sekojuši līdzi gan politikai, gan masu mediju ziņām, tad mums...